Søg
  • ARK Advokatpartnerselskab

Byretsdom af 27/4/22 - Arkitekt skulle ikke tilbagebetale honorar efter budgetoverskridelse

Arkitekt ikke forpligtet til at tilbagebetale honorar, da der hverken forelå væsentlig misligholdelse ved budgetoverskridelse, eller var afgivet budgetgaranti


Sagen drejede sig om, hvorvidt en arkitekt havde ydet mangelfuld rådgivning i forbindelse med et byggeprojekt, hvor arkitekten havde ydet teknisk rådgivning og bistand til projektering mv. af en ejendom, som en privat bygherre ønskede opført.


Sagens omstændigheder


Bygherre kontaktede i foråret 2017 arkitekten, da de ønskede et arkitekttegnet hus opført på deres grund indenfor et budget på kr. 2,5 mio. Arkitekten tegnede en skitse efter bygherres ønsker for et særskilt honorar på kr. 25.012,80. Parterne indhentede derefter tilbud hos to entreprenører for at få en prisindikation af projektet, hvilke lå mellem ca. kr. 2,8 mio. og kr. 3,5 mio.


Parterne indgik på baggrund af indhentede prisoverslag aftale om bistand til projektering, myndighedsbehandling, licitation og ingeniørarbejde. Budgettet for byggeriet blev efter de indhentede prisoverslag opjusteret til 3,2 mio. inkl. moms og eks. honorar til arkitekten. Honoraret var aftalt til kr. 177.500 inkl. moms, og ABR 89 var aftalt mellem parterne.


Under projekteringen fremkom bygherre med fordyrende ønsker, hvilket arkitekten løbende gjorde opmærksom på var stramt ift. budgettet, herunder at bygherre evt. måtte gå på kompromis for at holde sig indenfor budgettet.


I august 2018 blev der indhentet tilbud, hvor der alene indkom ét reelt tilbud, hvorfor projektet blev sendt i ny tilbudsrunde i efteråret/vinteren 2018. Entreprenøren, der oprindeligt havde givet prisoverslag i forbindelse med de første skitsetegninger, kunne grundet stigende priser ikke længere byde på opgaven.


Ved anden tilbudsrunde kom der tilbud fra en entreprenør på ca. 4,15 mio. inkl. moms. Arkitekten foreslog justeringer af tilbuddet, så det lå indenfor bygherres budget, hvilket bygherre imidlertid ikke var indstillet på. Bygherre overtog dialogen med entreprenøren, hvilket resulterede i et tilbud på ca. kr. 3,49 mio.


Bygherre afbrød herefter samarbejdet med arkitekten, og ejendommen blev ikke opført. På dette tidspunkt havde arkitekten bistået med projektering, myndighedsbehandling, licitation i form af to runder af tilbudsindhentning og fået udarbejdet ingeniørprojekt i henhold til aftalen.


Bygherre udtog stævning overfor arkitekten med påstand om betaling af kr. 159.783,80 svarende til tilbagebetaling af honorar for misligholdelse af parternes aftale, idet det projekterede ikke kunne opføres indenfor budgettet. Sagsøgte nedlagde friholdelsespåstand samt selvstændig påstand om betaling af kr. 43.831,50 for resterende krav på honorar for udført arbejde.


Byrettens dom


Retten fastslog indledningsvis, at det ikke fandtes godtgjort, at det særskilte skitsearbejde foretaget af arkitekten var mangelfuldt, hvorfor der ikke kunne ske tilbagebetaling af denne del af bygherres påstand.


Herefter fastslog retten, at det ved en fortolkning af rådgiveraftalens ordlyd sammenholdt med sagens faktiske omstændigheder ikke kunne lægges til grund, at arkitekten havde givet tilsagn eller garanti for, at anlægsprisen for huset kunne udføres for maksimum kr. 3,2 mio.


Retten vurderede dernæst, at arkitekten ved at angive en budgetramme på kr. 3,2 mio. ikke havde misligholdt aftalen væsentligt. Retten lagde vægt på, at der ikke var tale om et fagligt urealistisk fejlskøn på trods af, at skønsmanden vurderede, at en anlægssum på kr. 3,2 mio. var ”noget under en realistisk anlægssum”. Da det ikke fandtes godtgjort, at der forelå væsentlige fejl eller mangler ved fastsættelse af budgetrammen, havde bygherre ikke krav på tilbagebetaling af allerede betalt honorarer, ligesom at arkitekten havde krav på manglende betaling af resterende krav på honorar for udført arbejde.


Kommentarer


Rettens afgørelse og begrundelse følger voldgiftspraksis, herunder bl.a. TBB 2009.421 og TBB 2021.532, hvorefter tilbagebetaling af rådgiverhonorar er en misligholdelsesbeføjelse, der alene kan bringes i anvendelse, såfremt rådgiver væsentligt har misligholdt aftalen, som giver bygherre ret til ophævelse af kontrakten, jf. ABR 89 pkt. 8.


Det vil i almindelighed ikke udgøre væsentlig misligholdelse fra rådgivers side, at prisen for byggeriet overskrider budgetrammen, hvilket gælder uanset, om rådgivningen omfatter budgettering, og bygherre har gjort klart det klart overfor rådgiver, at overholdelse af budgettet er en væsentlig betingelse for gennemførelse af byggeriet.


Det er herudover en forudsætning for tilbagebetalingskrav, at rådgiverens ydelse er værdiløs for bygherren.


Der gøres dog undtagelse hertil, hvis andet følger af parternes aftale, eksempelvis hvis rådgiver har givet budgetgaranti, og det viser sig umuligt at gennemføre byggeriet indenfor budgetrammen.


Sagen er forberedt og ført af advokat Jannie Stokholm, og hvis du har spørgsmål til sagen, er du velkommen til at kontakte advokat Laura Kragh herom.


Læs dommen her