top of page
Søg
  • Forfatters billedeARK Advokatpartnerselskab

Dom fra Retten på Frb. - Bygherres krav mod rådgiver udgjorde ikke et tab men en skuffet forventning

En entreprenør havde udført arbejder udover de ydelser, der indgik i entrepriseaftalen med bygherre (en ejerforening), og entreprenøren rejste krav om betaling for ekstraarbejder udover den aftalte entreprisesum.


Bygherren adciterede den tekniske rådgiver (ingeniør), der for bygherre havde udarbejdet udbudsmaterialet, som entreprenøren havde afgivet sit tilbud på grundlag af. Adcitationssagen angik spørgsmålet, om bygherres rådgiver var erstatningsansvarlig for det beløb, som bygherren eventuelt måtte blive pålagt at betale til entreprenøren for ekstraarbejder.


Sagens omstændigheder


Bygherre antog i maj 2019 rådgiveren til at bistå med byggeteknisk rådgivning i forbindelse med renovering af bygherres ejendom. Rådgiveren udarbejdede bl.a. udbudsprojekt bestående af en omfangsbeskrivelse med tilhørende bygningstegninger, tilbudslister og arbejdsbeskrivelser.


Rådgiverens udbudsprojektet blev lagt til grund for entrepriseaftalen indgået mellem bygherre og entreprenøren, hvor AB 92 var aftalt. Entreprenørens ydelse omfattede udskiftning af alle køkkenfaldstammer og badeværelsesfaldstammer, samt reetableringsarbejder ved lofterne i forbindelse hermed.


Af udbudsmaterialets tilbudsliste fremgik, at prisen for faldstammer angik 14 opgange, samt at enhedsprisen for faldstammerne skulle anføres pr. stk. Af udbudsmaterialet fremgik ikke, hvor mange faldstammer, der skulle anvendes til udskiftningen. Entreprenøren beregnede i tilbudsfasen to faldstammer pr. opgang, da dette antal var sædvanligt i et lejlighedskompleks, som det foreliggende. Således lagde entreprenøren ved sin tilbudsafgivelse til grund, at der var 28 faldstammer. Rådgiveren modtog tilbuddet og konstaterede, at prisen på delposten vedrørende faldstammer var relativt lav. I forlængelse heraf kontaktede rådgiveren telefonisk entreprenøren for at afklare, om tilbuddet indeholdt alle faldstammer. Der var ikke enighed om, hvad telefonsamtalen angik, men rådgiver forklarede, at entreprenøren havde oplyst, at alle faldstammer var indeholdt.


Af udbudsmaterialet fremgik, at der skulle ske reetablering, men udbudsmaterialets indeholdt ikke oplysninger om, hvilket antal lofter, der samlet skulle reetableres. Af tilbudslisten fremgik, at der var 23 nedhængte lofter. Entreprenøren lagde derfor til grund, at der samlet skulle reetableres 23 lofter.


Under arbejdets udførelse konstaterede entreprenøren, at der var flere faldstammer end forudsat, og at der var skulle ske reetablering af mere end 23 lofter. Som følge heraf fremsendte entreprenøren løbende aftalesedler til bygherre for ekstraarbejderne vedrørende faldstammer, lofter m.m.


Bygherre fastholdt, at der var afgivet tilbud på fastpris, og nægtede at betale. Entreprenøren udtog herefter stævning over for bygherre med påstand om betaling af kr. 2.441.624,00 svarende til ekstraarbejderne. Bygherre nedlagde frifindelsespåstand, og adciterede herefter rådgiveren med påstand om, at rådgiveren skulle friholde bygherren for ethvert beløb, som bygherren måtte blive pålagt at betale.


Byrettens dom


Retten fastslog i hovedsagen, at entreprenøren ikke var afskåret fra at fremsætte krav om betaling for ekstraarbejder over for bygherre. Berettigelsen af entreprenørens krav på ekstraarbejder beroede på en vurdering af, om ekstraarbejderne måtte anses som omfattet af den aftalte entreprisesum. Retten henviste til AB 92 § 2, hvorefter udbudsmateriale skal bringe tilbudsgiver i stand til at beregne tilbudssummen, og retten fandt, at entreprenøren ikke havde været i stand til at beregne en tilbudssum, da udbudsmaterialet var mangelfuldt, idet udbudsmaterialet ikke indeholdte tilstrækkeligt klare oplysninger om antallet af faldstammer og lofter, der skulle reetableres.


Endelig fastslog retten, at bygherre var nærmest til at sikre, at der ikke forelå uklarheder i udbudsmaterialet, og at uklarheden ved forståelsen af entreprisens omfang derfor måtte komme bygherre til skade. Entreprenøren var således berettiget til betaling for ekstraarbejderne ud over den aftalte entreprisesum.


I adcitiationssagen mellem fastslog retten, at uklarhederne i udbudsmaterialet kunne tilregnes den tekniske rådgiver som ansvarspådragende, da det var rådgiver, der havde udarbejdet udbudsmaterialet, og derfor var nærmest til at sikre sig, at uklarhederne i udbudsmaterialet blev endeligt afklaret inden indgåelsen af entrepriseaftalen. Dette gjaldt særligt henset til, at rådgiveren kendte til antallet af faldstammer, men fravalgte at oplyse entreprenøren herom.


Retten fandt imidlertid, at den sum, som bygherre skulle betale til entreprenøren, svarede til de ydelser, som bygherre havde modtaget, og at en antagelse om, at den aftalte entreprisesum indeholdt ekstraarbejdere, var udtryk for en skuffet forventning hos bygherre, som ikke i sig kunne give grundlag for erstatning. Retten konkluderede således, at bygherre – som sagen var forelagt for retten - ikke havde lidt et tab, og således ikke kunne kræve erstatning for ekstraarbejderne fra rådgiveren.


Kommentarer


Rettens afgørelse og begrundelse i hovedsagen følger den entrepriseretlige teori og praksis, hvorefter en entreprenør er berettiget til ekstrabetaling for ydelser, der ikke var indeholdt i den oprindelige aftale.


Rettens henvisning til AB 92 § 2 medfører, at entreprenøren vil være berettiget til at betaling for ekstraarbejder, såfremt entreprenøren på baggrund af uklarhederne i udbudsmaterialet ikke har været i stand til at fastsætte tilbudssummen, og uklarhederne skyldes bygherren/dennes rådgivers ansvarspådragende forhold. Dommen opstiller det kriterie, at en bygherre/rådgiver skal oplyse om mængderne på entreprenørens kerneydelse, som i dette tilfælde netop var at udskifte faldstammer og reetablere lofter efterfølgende, når rådgiveren havde mulighed herfor forinden entrepriseaftalens indgåelse.


Rettens afgørelse og begrundelse i adcitationssagen er endvidere på linje med den erstatningsretlige teori og praksis, hvorefter skuffede forventninger - som ekstraarbejder i forholdet mellem bygherre og rådgiver - ikke udgør et erstatningsretligt relevant tab, idet der er tale om ydelser, der skulle/kunne have været medtaget i entreprenørens oprindelige tilbudssum, som således ville have været højere. Det er væsentligt at hæfte sig ved, at retten i præmisserne anvender betegnelsen skuffede forventninger, som tydeliggør den teoretiske og praktiske afgrænsning i relation til fastlæggelse af et erstatningsretligt tab. Dommen er således anvendelig fremadrettet til støtte for tabsbetragtninger i de tilfælde, hvor det ikke er godtgjort, at en bygherre har været påført en merudgift for ekstraomkostninger.


Det bemærkes i øvrigt, at retten endelig omkring tabet har bemærket at, at der ikke er lidt et tab: ”som sagen er forelagt”, hvilket indikerer, at bygherren muligvis kunne have været berettiget til erstatning for en del af ekstraarbejderne, såfremt bygherre havde løftet bevisbyrden for, at dele at ekstraarbejderne rent faktisk var udtryk for méromkostninger.


Dommen er afsagt af retten på Frederiksberg under medvirkning af en juridisk dommer og 2 sagkyndige dommere og uden iværksættelse af syn og skøn.


Sagen er forberedt og ført af advokat Laura Kragh, og hvis du har spørgsmål til sagen, er du velkommen til at kontakte Laura Kragh.




Comments


bottom of page