Højesterets dom af 29. november 2018 om opgørelse af tab som følge af ansvarspådragende rådgivning

© 2020 ARK Advokatpartnerselskab. Alle rettigheder forbeholdes.

Søg
  • ARK Advokatpartnerselskab

Højesterets dom af 29. november 2018 om opgørelse af tab som følge af ansvarspådragende rådgivning

Hvordan skal tabet opgøres, når en professionel rådgiver har begået en ansvarspådragende fejl? Denne problemstilling har Højesteret taget stilling til i en advokatansvarssag, hvor en advokat havde forsømt at rådgive sin (køber)klient om, at et ”sommerhus” havde helårsstatus. Skadelidte krævede bl.a. erstatning for værditab ved gensalget af ”sommerhuset", ejendomsmægleromkostninger, anlægs-omkostninger samt drifts- og vedligeholdelsesomkostninger. Højesteret gav alene skadelidte medhold i den ekstra udgift til ejendomsmægler. Højesterets dom ”bekræfter”, at det afgørende ved fastsættelsen af tabet er at fastlægge det alternative hændelsesforløb, jf. f.eks. Samuelsson: Ejendomsmægleransvar (1990), s. 41.


Sagen kort

Sagen angik A og B, der i efteråret 2006 købte en ejendom for kr. 2.275.000 beliggende i Ebeltoft. A og B købte ejendommen med henblik på at bruge denne som fritidsbolig.


Advokat C bistod A og B som køberrådgiver. I forbindelse med købet glemte advokat C at rådgive om ejendommens status som helårsbolig.


Ved Syddjurs Kommunes afgørelse af 24. juli 2012 fik A og B et pålæg om, at lovliggøre forholdene omkring deres ejendom. Det fremgik af afgørelsen, at lovliggørelsen kun kunne ske ved at anvendelsen af ejendommen blev ændret til brug som helårsbolig.


Den 8. juli 2015 anlagde A og B sag an mod advokat C ved Retten i Holbæk, og som følge af pålægget fra kommunen, blev A og B nødsaget til at sælge ejendommen i 2017 til kr. 1.760.000.


For så vidt angik tabet, gjorde A og B gældende, at de havde lidt et tab ved salget af ejendommen, og at dette skulle opgøres til prisdifferencen mellem købesummen i 2006 på kr. 2.275.000 og salgsprisen i 2017 på kr. 1.760.000, dvs. i alt kr. 515.000 (for landsretten og Højesteret).


Endvidere gjorde A og B krav på anlægsudgifter til have og terrasse, der samlet udgjorde kr. 215.000.


Derudover gjorde A og B krav på for erstatning for afholdte drifts- og vedligeholdelses-udgifter på i alt kr. 260.000 for perioden 2007 til 2012.


Endeligt gjorde A og B krav på, at de havde afholdt mæglerudgifter og udgifter til energi-mærke på kr. 77.262,50.


Retten i Holbæks dom af 30. november 2016

Retten i Holbæk fandt, at advokat C ikke havde løftet sin bevisbyrde for, at han havde ydet den fornødne rådgivning til A og B omkring ejendommens status som helårsbeboelse.


Byretten udtalte i relation til tabet, at »Salgsværdien af ejendommen må fastsættes som forskellen mellem købsprisen i 2006 og ejendommens værdi ved et almindeligt salg i 2012, på hvilket tidspunkt A og B blev bekendt med kravet mod advokat C og kunne opgøre dette. Retten finder, at der ved fastsættelse af salgsværdien skal fradrages værdien af den anlagte terrasse. Skønsmanden har vurderet, at ejendommens værdi ved almindeligt salg i 2012 med fradrag af værdien af den anlagte terrasse skal fastsættes til 1.500.000 kr«.


Retten fastsatte skønsmæssigt salgsomkostningerne til kr. 50.000.


I alt blev advokat C pålagt at betale kr. 825.000 ved byretten.


Herefter blev dommen anket.


Landsrettens dom af 12. oktober 2017

Landsretten fandt ligesom byretten, at advokat C havde handlet ansvarspådragende ved ikke at have ydet A og B den fornødne rådgivning om ejendommens status som helårsbolig, herunder hvilken afgørende betydning denne status havde i forhold til A og B’s ønske om at benytte ejendommen som fritidsbolig.


Landsretten fandt (dissens) i modsætning til byretten, at uanset advokat C’s erstatnings-ansvar, var det ikke godtgjort, at ejendommens faldende værdi fra købet i september 2006 og frem til salget i juli 2017 var forårsaget af advokat C mangelfulde rådgivning.


For så vidt angik A og B’s krav om erstatning for øvrige tab – bortset fra udgifter i for-bindelse med salget af ejendommen – var der under landsrettens behandling af sagen ikke sket nogen dokumentation eller anden bevisførelse vedrørende disse krav, hvorfor landsretten ikke tog kravet under pådømmelse.


Vedrørende A og B’s omkostninger til salg af ejendommen fandt landsretten, at advokat C skulle erstatte disse skønsmæssigt svarende til kr. 75.000.


A og B ankede dommen for den del af sagen, der angik landsrettens tabsopgørelse.


Højesterets dom af 29. november 2018

Indledningsvist udtalte Højesteret, at det tab, som A og B havde lidt som følge af advokat C’s mangelfulde rådgivning om ejendommens status, måtte fastlægges med udgangspunkt i, at de kunne kræve at blive stillet økonomisk, som de ville have været stillet, hvis der var rådgivet korrekt.


Højesteret lagde herefter til grund, at A og B ville have købt en tilsvarende ejendom i samme område, der lovligt kunne anvendes som fritidsbolig, hvis advokat C havde leveret korrekt rådgivning. Som følge heraf fandt Højesteret, at A og B ikke kunne kræve et tab opgjort på grundlag af en sammenligning med, hvordan de ville være stillet, hvis de ikke havde købt nogen fritidsbolig (modsat byrettens resultat).


Angående tabet ved salget af ejendommen og for anlægsudgifterne, fandt Højesteret, at det ikke fremgik at skønserklæringen om forskellen mellem ejendommens købspris og salgspris havde sammenhæng med, om ejendommen var vurderet som fritidsbolig eller som hel-årsbolig, eller om forskellen kunne henføres til et generelt lavere prisniveau på ejendomsmarkedet i Ebeltoft efter købet i 2006. Som følge heraf fandt Højesteret, at det ikke var godtgjort, at en tilsvarende ejendom, der lovligt kunne anvendes til fritidsbolig, ikke ville være faldet tilsvarende i værdi. Tabet havde således ikke sammenhæng med advokat C’s fejlagtige rådgivning og A og B fik derfor ikke medhold i kravet.


I relation til udgifterne til drift, forbrug og vedligeholdelse, fandt Højesteret, at der ikke var afholdt udgifter, som adskilte sig væsentligt fra de udgifter, A og B ville have afholdt, hvis de havde ejet en tilsvarende ejendom, der lovligt kunne anvendes som fritidsbolig. På baggrund heraf fandt Højesteret, at de påståede tab ikke var en følge af advokat C’s fejlagtige rådgivning, og advokat C blev således frifundet.


Hvad angik udgifterne til ejendomsmægleren ved salget i 2017, fandt Højesteret, at disse var en følge af advokat C’s fejlagtige rådgivning.


Vores bemærkninger

Højesterets dom er overensstemmende med litteratur og tidligere retspraksis, jf. eksempelvis Samuelsson: Ejendomsmægleransvar (1990), s. 41 og eksempelvis U 2013.1076 H, men er i forhold til tidligere domme mere ”tydelig” i at fastslå, at det ”alternative hændelsesforløb” er afgørende for hvilke tab, der kan kræves erstattet og med hvilke beløb.


Det fremgår således af dommen (s. 4):


”Det tab, som A og B har lidt som følge af advokat C’s mangelfulde rådgivning om ejendommens status, må fastlægges med udgangspunkt i, at de kan kræve at blive stillet økonomisk, som de ville have været stillet, hvis der var rådgivet korrekt.”


Dommen ”bekræfter/tydeliggør” således, at når en rådgiver har begået en ansvarspå-dragende fejl, og det reelle tab skal opgøres, skal der ved opgørelsen tages udgangspunkt i det alternative hændelsesforløb. Ved det alternative hændelsesforløb fastlægges det, hvordan skadelidte ville være stillet, såfremt rådgiveren havde ydet en fejlfri rådgivnings-ydelse. Såfremt der kan fastlægges en økonomisk difference mellem den fejlagtige- og fejlfrie rådgivningsydelse, kan dette tab som udgangspunkt erstattes.


Det kan være vanskeligt at fastlægge det alternative hændelsesforløb, eftersom det i sagens natur er hypotetisk, hvad skadelidte ville have gjort, såfremt rådgiveren havde ydet en fejlfri rådgivning.


I den konkrete sag fandt Højesteret på baggrund af ønsket om et nyt fritidshus og A og B’s familierelationer til Ebeltoft, og det forhold at A og B købte ejendommen i den tro, at den lovligt kunne benyttes som fritidsbolig, at A og B ville have købt en ejendom i samme område, der lovligt kunne anvendes som fritidsbolig.


Højesteret lagde derefter til grund, at denne ”anden ejendom” ville have haft et tilsvarende værdifald, at prisfaldet derfor ikke udgjorde et erstatningsretligt relevant tab, og at der skulle være afholdt samme udgifter til drift, forbrug og vedligeholdelse, såfremt krav-stillerne havde købt en anden ejendom.


Sammenfattende er dommen et illustrativt eksempel på, hvordan det alternative hændelses-forløb fastlægges, og hvorledes grænserne fastsættes for, hvilke tab, der kan anses for erstatningsretlige relevante. Dommen er ligeledes et eksempel på, at bevisbyrden for et erstatningsretligt tab ikke lempes, uanset advokat C var professionel rådgiver og A samt B var forbrugere (hvilket var gjort gældende under sagen).


Såfremt I måtte have spørgsmål til dommen, er I velkomne til at tage kontakt til advokat-fuldmægtig Nicholas Farsø eller advokat Thomas Dall Jensen.


Læs Højesterets dom her

Læs landsrettens dom her

Læs retten i Holbæks dom her