Højesteretssag om vurdering af andelsbolig

© 2020 ARK Advokatpartnerselskab. Alle rettigheder forbeholdes.

Søg
  • ARK Advokatpartnerselskab

Højesteretssag om vurdering af andelsbolig

Advokat Thomas Dall Jensen har den 19. og 20. marts 2019 procederet for Højesteret i en principiel sag om ansvar for en valuarvurdering af en andelsboligforening.


Over de senere år har der været ført en række sager om værdiansættelse af andelsboliger og særligt valuarers ansvar for en (påstået) for høj værdiansættelse efter principperne i lov om andelsboliger. En række af sagerne udspringer af valuarvurderinger foretaget før finanskrisen, og har vedrørt spørgsmålet om grænserne for det skøn, som en valuar måtte udøve ved værdiansættelsen i et marked, hvor der var stor turbulens på ejendomsmarkedet.


Advokat Thomas Dall Jensen har ført et meget stort antal af disse sager på vegne valuarer og disses ansvarsforsikringsselskaber.


Senest har Højesteret ved dom af 7. marts 2019 – i en sag der for Højesteret alene verserede mellem køber og sælger - lagt til grund, at en valuarvurdering ikke kunne danne grundlag for beregning af maksimalprisen, og at køberne derfor havde betalt en overpris.


I dommen havde valuaren vurderet ejendommens handelsværdi pr. marts 2008 til kr. 499 mio. Valuaren havde tidligere i juni 2007 vurderet handelsværdien til kr. 478 mio., uagtet at ejendommen i marts 2007 var blevet handlet (købt af andelsboligforeningen) til en pris på kr. 360 mio.


Højesteret angav i præmisserne, at en valuarvurdering af ejendommens kontante handelsværdi som udlejningsejendom som udgangspunkt skulle lægges til grund, når andelsboligforeningen havde truffet beslutning herom, medmindre der kunne påvises "væsentlige fejl eller mangler ved vurderingen, eller denne beror på et åbenbart urigtigt skøn".


Højesteret fandt, at der måtte være en formodning for, at ejendommens handelspris på kr. 360 mio. (i en handel mellem uafhængige parter) i marts 2007 var den reelle handelsværdi, og at valuarens vurdering på kr. 499 mio. i marts 2008 (der skulle ses i sammenhæng med hans vurdering på kr. 478,5 mio. i juni 2007) derfor ikke kunne antages at ligge "inden for rammen af et rimeligt skøn over ejendommens kontante handelsværdi", hvorfor vurderingen ikke kunne lægges til grund (i hvert fald ikke uden, at dette var/blev nærmere begrundet fra valuarens side).


Højesteret fandt herefter, at den seneste på daværende tidspunkt kendte offentlige ejendomsvurdering på kr. 427 mio. skulle lægges til grund i stedet for valuarvurderingen.


Som følge heraf blev sælger tilpligtet at tilbagebetale overprisen opgjort som forskellen i andelsværdi mellem valuarens vurdering (kr. 499 mio.) og den offentlige ejendomsvurdering (kr. 427 mio.).


Over de sidste to dage er den ”omvendte situation” blevet prøvet i Højesteret, idet kravstillerne i to sager gør gældende, at de valuarvurderinger, der primo 2006 blev udført for deres respektive foreninger var for lav, og at dette er ansvarspådragende for de medvirkende valuarer. Ved både by- og landsretten blev valuarerne frifundet.


Advokat Thomas Dall Jensen har for byret, landsret og Højesteret repræsenteret den valuar, der havde vurderet ejendommen tilhørende A/B Blidahlund & Esperancegården.


I sagen havde valuaren vurderet A/B Blidahlunds ejendom til kr. 114. mio, mens kravstiller hævder, at den korrekte værdi udgjorde ca. kr. 276 mio.


Højesteret afsiger dom i sagen den 27. marts 2019.