Søg
  • ARK Advokatpartnerselskab

Norges Høyesterett dom af 30/6/22 - Ikke mangel at undlade at oplyse, at nabo var seksualforbryder

Spørgsmålet om psykologiske faktorer som en mangel ved køb og salg af fast ejendom har haft et ganske begrænset interesseområde i dansk ret, idet de danske domstole har været tilbageholdende med at tilkende erstatning baseret på rene psykologiske faktorer, som kunne gå ud over handelsværdien.


Det kunne f.eks. være frygten for kriminalitet, stråling, forurening eller sundhedsskade, uden at der måtte foreligge påviselige data, som kunne påvirke en ejendoms handelsværdi.


Dansk praksis


Dansk og nordisk praksis på området er blandt andet beskrevet i Carsten Munch-Hansens artikel i U2022B.39H, og danske domstoles tilbageholdenhed i forhold til sælgers oplysningspligt i relation til ”psykologiske faktorer” illustreret ved dommen U2020.1608V.


I dommen havde en køber købt en ejendom til overtagelse pr. 1. juli 2016 i udkanten af en landsby. Kort før blev indflytning blev køber bekendt med, at der blev drevet bordel i naboejendommen og krævede som følge heraf et forholdsmæssigt afslag fra sælger. Afslaget var baseret på en skønsmands vurdering af, at prisen på huset ville have været kr. 154.000 lavere, hvis køber var blevet gjort bekendt med, at der blev drevet bordel hos naboen. Sælger påstod sig frifundet med henvisning til, at man ikke havde tilsidesat sin reelle oplysningspligt, og at der ikke i øvrigt var tale om en retlig relevant mangel.


Både by- og landsretten frifandt sælger med henvisning til, at den manglende oplysning ikke var en retlig relevant mangel. Dette uanset, at landsretten lagde til grund, at der i gik vedholdende rygter om, at der blev drevet bordel på naboejendommen, og at skønsmanden havde fundet, at dette havde betydning for værdiansættelsen, herunder at der var frygt for genåbning af bordellet. Landsretten fandt at det ikke med sikkerhed kunne fastslås, om bordelvirksomheden overhovedet var ophørt. Imidlertid fandt landsretten, at manglende oplysning om bordelvirksomheden ikke ”adskiller sig væsentligt fra, hvad køber måtte forvente”.


Norges Høyesteretts dom af 30. juni 2022


Der foreligger ikke i Danmark Højesteretspraksis om spørgsmålet, hvorimod der i Norge har været ført en række sager om ”psykologiske mangler”, og Norges Høyesterett har i en helt ny dom af 30. juni 2022 frifundet sælger for manglende oplysning om, at beboeren af naboejendommen var dømt for seksuelt overgreb på børn.


Sagens faktum var, at en ejendomsejer i et landbrugsområde med tre ejendomme, der delte fælles indkørsel, i februar 2019 var idømt fængsel i 14 måneder for at have downloadet 311 billeder med grove krænkelser af børn fra internettet. Straffesagen var alment kendt i lokalområdet.


Naboejendommen blev sat til salg i sommeren 2019, og det var i prospektet bl.a. angivet, at området var anbefalet for familier med børn. Køberne vandt en budrunde og betalte kr. 4.250.000 for ejendommen. Kort efter underskriften hørte køberne om naboens straffedom, hvorefter køberne ønskede at hæve købet. I januar 2020 blev ejendommen herefter solgt for kr. 3.350.000. Sælgerne anlagde herefter sag mod køberne om betaling af differencen mellem den oprindelige salgssum og den endelige salgssum (med tillæg af diverse omkostninger).


Køberne gjorde gældende, at sælger havde overtrådt sin loyale oplysningspligt ved at undlade at oplyse om den (kendte) domfældelse af naboen for seksualforbrydelser/krænkelse af børn. Det blev i den forbindelse anførte, at det var åbenbart, at den manglende oplysning havde betydning for ejendommens værdi, og at der herudover var anvendt falsk markedsføring ved at profilere ejendommen som beliggende i et område som var velegnet med børn.


Sælger angav, at oplysningen om naboens dom ikke var en omstændighed ved ejendommen, som køberne kunne forvente at få oplyst, og at subjektive følelser som frygt og ubehag ikke var relevante, når frygten ikke baserede sig på reel fare.


Både den norske byret og den norske landsret dømte køberne til at erstatte sælgerne det angivne tab, dog med dissens for landsretten.


Den norske Høyesterett tog udgangspunkt i, at ejendommen var solgt ”som den er”, og at spørgsmålet om sælgers oplysningspligt var reguleret i den norske avhendingslova § 3-7, som angav, at en ejendom måtte anses som have en mangel, hvis køber ikke havde fået oplysningen om omstændigheder ved ejendommen, som ”sælgeren kendte eller måtte kende til”, og som køberne havde grund til at regne med at få.


Den norske Høyesterett fastslog, at oplysningspligten gjaldt omstændigheder ved ejendommen, og at dette måtte forstås som forhold knyttet til ejendommen selv, både dens fysiske beskaffenhed og andre forhold som direkte relaterer sig til ejendommen. Herefter angav Høyesterett, at rent subjektiv ønske eller behov hos en køber, som ikke er kendt for sælgeren, kan ikke tillægges betydning. Således måtte der tages udgangspunkt i ren objektive kriterier ved vurdering af bestemmelsen.


Herefter gik den 1. voterende dommer videre og analyserede spørgsmålet om videregivelse af oplysninger om strafbare forhold, hvorefter der ikke fra offentlige myndigheder ville kunne være opnået indsigt i oplysninger om naboens straffedom. Tilsvarende gjaldt i forhold til en ejendomsmæglers oplysningspligt, idet en ejendomsmægler ikke ville kunne viderebringe oplysninger om naboens straffedom i salgsopstillingen for ejendommen.


Den 1. voterende angav så, at faktisk og reel indvirkning på ejendommens værdiansættelse måtte bygge på en vurdering af generelle konklusioner ude fra forbrydelsens karakter og eventuelt også tiden som var gået siden handlingerne, og at dette var reelt umuligt at foretage i relation til f.eks. faren for gentagelser fra naboens side. Selvom det var fuldt forståeligt, at oplysninger om naboens dom medførte, at køberne reagerede, kunne dette ikke være afgørende for omfanget af sælgers oplysningspligt. Som følge heraf fandtes sælgerne ikke at have afgivet urigtige oplysninger efter afhendingslova § 3-7.


Sælgerne fandtes heller ikke i øvrigt at have afgivet urigtige oplysninger i forbindelse med salget af ejendommen, hvorfor 1. voterende stadfæstede Lagmannsrettens og Tingsrettens dom, idet der ikke fandtes grundlag for at regulere for erstatningsbeløbet.


De resterende dommere i Norges Høyesterett tilsluttede sig 1. voterendes motum.


Kommentarer


I modsætning til Vestre Landsrets dommen fra 2020 (U2020.1608V), så var der i den norske Høyesterettsdom enighed om, at der forelå konkret viden hos sælger om naboens domfældelse for seksualforbrydelse. I tillæg hertil adskiller sagerne sig derved, at ejendommen var beliggende i en lille klynge af tætliggende ejendomme. Alligevel fandt den norske Høyesterett ikke grundlag for, at dette skulle kunne udløse en særlig oplysningspligt hos sælger, som skulle kunne medføre en retlig relevant mangel, da forholdet ikke relaterede sig til selve ejendommen.


Sagen er for sælgerne ført af advokat Joakim Skjelsbæk, RISA.


Læs dommen her