Principiel byretsdom om ejendomsmæglers rådgivning til køber om valg af ejerskifteforsikring

Ved Retten i Roskildes dom af 20. november 2019 (3-dommersag) er der taget principiel stilling til spørgsmålet, om en ejendomsmægler antaget som rådgiver af huskøbere var ansvarlig for at have indhentet et forsikringstilbud på ejerskifteforsikring fra Husejernes Forsikring (Gable Insurance).

Sagens problemstilling

Køberne, A og B, underskrev den 19. april 2016 en købsaftale for en ejendom til ca. kr. 1,7 mio.

Ved købsaftalen fik køberne udleveret et ejerskifteforsikringstilbud fra Gjensidige Forsikring.

To dage senere indgik køberne aftale med ejendomsmægler E om bistand til berigtigelse af handlen. Af aftalen fremgik, at E blandt andet skulle oplyse køberne om mulighed og behov for ejerskifteforsikring.

Ejendomsmægler C, der var ansat hos E, indhentede herefter tilbud på ejerskifteforsikring fra Husejernes Forsikring og anmodede køberne om at give besked, hvis man ønskede at tegne denne forsikring.

Af forsikringstilbuddet fremgik blandt andet, at Husejernes Forsikring var et forsikringsagentur, og at det bagvedliggende forsikringsselskab, Gable Insurance AG, hjemmehørende i Lichtenstein, ikke var medlem af Garantifonden for skadesforsikringsselskaber, hvorfor man som kunde hos forsikringsselskabet ikke ville være beskyttet af Garantifonden ved konkurs.

Den 27. april 2016 begærede køberne ejerskifteforsikring tegnet i Husejernes Forsikring med en 10-årig periode og for en præmie for kr. 25.500.

Den 19. november 2016 blev Gable Insurance erklæret konkurs i Lichtenstein, og efterfølgende blev Husejernes Forsikringsagentur den 8. december 2016 erklæret konkurs i Danmark.

Der blev samme dato vedtaget en særlov, hvorefter Garantifonden dækkede skader anmeldt inden 31. marts 2017 og med en selvrisiko på kr. 20.000. Med aftalen blev der endvidere indført mulighed for, at kunder ramt af konkursen kunne tegne en ny ejerskifteforsikring med ikrafttrædelse den 1. april 2017 og gældende for maksimalt en femårig periode.

Den 31. december 2016 rettede køberne henvendelse til E og angav, at han burde have gjort opmærksom på risikoen forbundet ved at vælge et ejerskifteforsikringsselskab, som ikke var medlem af den danske garantiordning. Køberne henviste i den forbindelse til en udtalelse fra Advokatrådets Responsumudvalg af 1. september 2016, hvoraf fremgik, at det af en advokats rådgivning om ejerskifteforsikring måtte forventes, at rådgivningen omfattede orientering om risikoen ved at tegne en forsikring i et agentur frem for et dansk forsikringsselskab.

E afviste at have handlet erstatningspådragende og henviste til, at køberne selv havde valgt at tegne forsikringen hos Husejernes Forsikring, fordi det var den billigste. Køberne undlod herefter at tegne ejerskifteforsikring, som ville have en præmie på ca. kr. 34.000.

Køberne indbragte herefter en klage over E for Klagenævnet for Ejendomsformidling. Køberne gjorde i klagen gældende, at E var ansvarlig for undladelsen af at rådgive køberne om risikoen ved at tegne forsikring i Husejernes Forsikring/Gable Insurance.

E anerkendte under klagesagen, at han ikke havde ydet specifik rådgivning om, at Husejernes Forsikring/Gable Insurance ikke var medlem af Garantifonden, men angav, at han efter berigtigelsesaftalen ikke var forpligtet til at yde en sådan rådgivning. Han skulle alene oplyse køberne om muligheden og behovet for ejerskifteforsikring, hvilken forpligtelse han havde opfyldt.

Klagenævnet for Ejendomsformidling gav køberne medhold ved kendelse af 17. oktober 2017. Klagenævnet anførte, at E "ved at indhente og anbefale forsikring ved Husejernes Forsikring, uden nærmere at rådgive klager om forskellen på de to forsikringstilbud om risikoen ved at tegne forsikringen i Husejernes Forsikring, har handlet ansvarspådragende over for klagerne."

Klagenævnet kunne ikke tage stilling til, om klagerne havde lidt et tab, eller om klagerne som følge af undladelse af at tegne ny ejerskifteforsikring havde undladt at overholde deres tabsbegrænsningspligt.

Med Dansk Ejendomsmæglerforenings godkendelse blev sagen indbragt for retten, i hvilken forbindelse der blev indhentet et responsum fra Dansk Ejendomsmæglerforenings Responsumudvalg.

Retten i Roskildes dom

Retten lagde efter forklaringerne afgivet i sagen indledningsvis til grund, at ejendomsmægler C ansat hos E på et møde forklarede, at sælger alene skulle betale halvdelen af forsikringspræmien på det billigste forsikringstilbud. Det blev endvidere lagt til grund, at et forsikringstilbud hos G Forsikring ikke blev gennemgået, og at C - da køberne ønskede at holde omkostningerne nede - foreslog, at der blev indhentet et tilbud fra Husejernes Forsikring.

Tilbuddet fra Husejernes Forsikring blev fremsendt af C til køberne uden rådgivning, men køberne indhentede selv et alternativt forsikringstilbud fra Alm. Brand. Herefter mødte køberne uden forudgående aftale op på C's kontor og underskrev en begæring om ejerskifteforsikring hos Husejernes Forsikring, uden nærmere rådgivning fra C's side.

Retten anførte herefter, at der ved vurderingen af C's rådgivning måtte tages udgangspunkt i indholdet af den mellem parterne indgåede berigtigelsesaftale sat i forhold til normer, kutymer m.v.

Efter en gennemgang af forarbejderne til den tidligere gældende lov om fast ejendom, Dansk Ejendomsmæglerforenings kvalitetsnorm for køberrådgivning og Dansk Ejendomsmæglerforenings Responsumudvalgs responsum fandt retten ikke, at der stilles krav om, at en ejendomsmægler, der virker som købermægler, har pligt til at oplyse, at ejerskifteforsikringsselskabet ikke er omfattet af Garantifonden, eller i øvrigt at rådgive om mulige konsekvenser heraf.

Retten lagde herefter til grund, at C ikke på noget tidspunkt anbefalede tilbuddet fra Husejernes Forsikring, og at tilbuddet i øvrigt indeholdt en angivelse af, at Husejernes Forsikring var et forsikringsagentur, og at Gable Insurance ikke var omfattet af Garantifonden, hvilken formulering var udtryk for "en redelig og loyal beskrivelse af problemstillingen", jf. forudsætningsvist Finanstilsynets afgørelse af 27. oktober 2015, der tog stilling til netop denne formulering.

På denne baggrund fandt retten samlet set, at C havde opfyldt sine forpligtelser efter parternes aftale, og at hun ikke havde pligt til særskilt over for køberne at fremhæve, at Husejernes Forsikring ikke var omfattet af Garantifonden eller vejlede dem om de mulige konsekvenser heraf.

Kommentarer

Retten i Roskildes dom (3-dommersag) må anses for særdeles principiel allerede derved, at dommen omgør kendelsen fra Klagenævnet for Ejendomsformidling i forhold til de forpligtelser, som en købermægler har som rådgiver for køber i forbindelse med berigtigelse af en ejendomshandel.

Som angivet ovenfor synes Advokatrådets Responsumudvalg (som udgangspunkt) at være af en anden opfattelse, for så vidt angår de forpligtelser, der påhviler en advokat, som rådgiver køber.

Dommen kan derved - eventuelt - tillige have afsmittende effekt på eventuelle fremtidige erstatningssager i forhold til advokater, som har bistået i ejendomshandler, hvor ejerskifteforsikring blev tegnet hos Husejernes Forsikring/Gable Insurance.

Sagen er for ejendomsmægler E ført af advokat Thomas Dall Jensen.

Læs dommen her