ØLD af 22/12/2020 – Ejendomsmægler ikke ansvarlig for rådgivning om valg af ejerskifteforsikring

Den 21. november 2019 omtalte vi Retten i Roskildes principielle dom af 20. november 2019, hvorefter en ejendomsmægler ikke var erstatningsansvarlig for ikke at have ydet rådgivning til køber om, at Gable Insurance/Husejernes Forsikring ikke var omfattet af Garantifonden for skadesforsikringsselskaber.

Østre Landsret har ved dom af 22. december 2020 stadfæstet byrettens dom, men med (lidt) andre og bredere præmisser.

Østre Landsret lagde således til grund, at udgangspunktet er, at det ved rådgivning om valg af ejerskifteforsikring som udgangspunkt falder uden for en berigtigende ejendomsmæglers forpligtelse, at rådgive om risikoen for ejerskifteforsikringsselskabets konkurs og konsekvenserne heraf, herunder som følge af manglende medlemskab af Garantifonden for skadesforsikringsselskaber.

Landsretten lagde imidlertid til grund, at det forhold, at ejendomsmægleren ”oplyste, at ejerskifteforsikringen hos Husejernes Forsikring var billigere end det foreliggende tilsvarende forsikringstilbud fra X Forsikringsselskab og havde en bred dækning” betød, at ejendomsmægleren påtog sig et videregående opdrag og dermed et videregående rådgiveransvar i relation til spørgsmålet om valg af ejerskifteforsikring, end hvad der fremgik af parternes oprindelige aftale.

Landsretten fandt imidlertid efter en samlet vurdering, ”ikke grundlag for, at dette videregående ansvar i det foreliggende tilfælde kunne udstrækkes til også at omfatte en forpligtelse til at vejlede om risikoen for forsikringsselskabets konkurs og konsekvenserne heraf, herunder som følge af manglende medlemskab af Garantifonden for skadesforsikringsselskaber. Landsretten tiltræder således i det foreliggende tilfælde, hvor der ubestridt ikke forelå konkret viden eller burde-viden om risiko for konkurs eller andre forhold end ovennævnte, der talte for en videregående vejledningsforpligtelse, at E’s påstand 1 og 2 er taget til følge".

Landsretten fandt samtidig anledning til at bemærke, ”at tilbuddet fra Husejernes Forsikring skriftligt indeholdt en udtrykkelig oplysning om, at selskabet ikke var medlem af Garantifonden for skadesforsikringsselskaber, og at kunden derfor ikke ville være beskyttet af Garantifonden for skadesforsikringsselskaber, hvis selskabet går konkurs”.

Kommentarer

Østre Landsrets dom må ligesom byrettens dom anses for principiel allerede derved, at dommen omgør kendelsen fra Klagenævnet for Ejendomsformidling i forhold til de forpligtelser, som en købermægler har som rådgiver for køber i forbindelse med berigtigelse af en ejendomshandel.

Dommen må også anses for rigtig, da det må anses for at ville være meget vidtgående at pålægge en ejendomsmægler at yde rådgivning om de forskellige aktører, der indgår i en ejendomshandel, i hvert fald i situationer, hvor der ikke umiddelbart er anledning hertil.

Som anført i landsrettens dom skal dette i øvrigt sammenholdes med, at regulering af finansielle virksomheders forhold grundlæggende er et myndighedsanliggende og i øvrigt er/har været genstand for en intensiv EU-retlig regulering.

I den forbindelse er det ud fra en overordnet betragtning tankevækkende, at der efter Gable Insurance/Husejernes Forsikrings konkurs, har været fokus på at placere et ansvar hos ejendomsmæglere og advokater, når forholdet - efter vores opfattelse – har været det, at lovreguleringen og myndighedstilsynet ikke har været tilstrækkelig. Således var der (bl.a.) forud for Husejernes Forsikrings/Gable Insurances konkurs, end ikke var fastsat krav om, at Husejernes Forsikring som agentur for Gable Insurance skulle oplyse forsikringstagere om, i hvilket forsikringsselskab ejerskifteforsikringen blev placeret endsige, om det pågældende selskab var omfattet af en garantifond eller vilkårene herfor.

Som anført i kommentaren til byrettens dom synes Advokatnævnet og Advokatsamfundets Responsumudvalg at have en anden opfattelse for så vidt angår de forpligtelser, der påhviler en advokat, som rådgiver køber. Det er spørgsmålet om dette opfattelse kan opretholdes efter dommen, der må formodes tillige at kunne have afsmittende effekt på eventuelle fremtidige erstatningssager i forhold til advokater, som har bistået i ejendomshandler, hvor ejerskifteforsikring blev tegnet hos Husejernes Forsikring/Gable Insurance.

Sagen er for ejendomsmægler E ført af advokat Thomas Dall Jensen.

Læs Østre Landsrets dom her

Læs Retten i Roskildes dom her