Vestre Landsret har netop afsagt en principiel dom den 7. juli 2021, hvor spørgsmålet i sagen var, om der ved opgørelsen af andelsboligforenings formue i 2013 skulle have været foretaget fradrag for ”frikøbsværdien” af en hjemfaldspligt. Køber rejste i sagen krav over for sælger, idet køber var af den opfattelse, at køber havde betalt en overpris for andelsboligen som følge af, at der ved opgørelsen af andelsværdien ikke var taget højde for en hjemfaldspligt på andelsboligforeningens ejendom. Sælger nedlagde herefter friholdelsespåstand over for revisor og gjorde bl.a. gældende, at det var en fejl, at hjemfaldspligten ikke indgik som et passiv i andelsboligforeningens årsrapporter for 2012 og 2013. Vestre Landsret fandt, at der ved opgørelsen af andelsboligforeningens formue ikke var pligt til at foretage fradrag for en hjemfaldspligt, der påhvilede foreningens ejendom, når den offentlige ejendomsvurdering var valgt som værdiansættelsesprincip.
Når andelsboligforeninger skal opgøre andelsværdien, kan der i praksis opstå tvivl om, hvorledes andelsværdien skal opgøres. Et tema, der har været genstand for diskussion i praksis, har været spørgsmålet om, hvorvidt en andelsværdi, der er opgjort i henhold til den offentlige ejendomsvurdering, skal tage højde for en hjemfaldspligt.
Netop dette spørgsmål var aktuelt i en 1-instans sag, der har verseret flere år for Vestre Landsret.
Vestre Landsrets dom af 7. juli 2021
Sagen stammer fra november 2014, hvor køber med sælger indgik en købsaftale om en andelsbolig.
Købesummen var 1.150.000 kr., der – bortset fra et nedslag på 26.520 kr. og et tillæg for forbedringer af andelen på 94.000 kr. – svarerede til værdien af andelen f foreningens formue, som opgjort i foreningens årsrapport for 2013.
Ved opgørelsen af andelsboligforeningens formue skete der ikke fradrag for værdien af en hjemfaldspligt, der påhvilede foreningens ejendom i forhold til kommunen.
Køberen gjorde gældende, at køber betalte en overpris for andelsboligen som følge af, at der ikke var sket fradrag for hjemfaldspligten ved opgørelsen af foreningens formue. Hovedspørgsmålet i sagen var derfor, om der ved opgørelsen af andelsboligforeningens formue pr. 31. december 2013 skulle have været foretaget fradrag for værdien af hjemfaldspligten.
Vestre Landsret statuerer indledningsvist i dommens præmisser, at det følger af andelsboligforeningslovens § 5, stk. 1, at prisen – ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig – ikke må overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge. Bestemmelsen fastsætter en maksimalpris for andelsboliger, som er baseret på andelshaverens andel af foreningens formue. Der er muligt for parterne i en handel at aftale en lavere pris end maksimalprisen – f.eks. med henvisning til, at der påhviler en hjemfaldspligt på foreningens ejendom.
Efter andelsboligforeningslovens § 5, stk. 2, er det ved opgørelsen af foreningens formue muligt at vælge mellem tre forskellige værdiansættelsesprincipper for foreningens ejendom. Valgmulighederne omfatter anskaffelsesprisen (litra a), den kontante handelsværdi som udlejningsejendom (litra b) eller den senest ansatte ejendomsværdi med eventuelle reguleringer efter § 3 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme (litra c).
I årsrapporten for 2013 var foreningens ejendom, som i det væsentlige udgjorde forenings formue, værdiansat på grundlag af den seneste offentlige ejendomsvurdering. Andelsboligforeningslovens § 5, stk. 2, litra c, var således anvendt som værdiansættelsesprincip.
Vestre Landsret lagde herefter til grund, at den offentlige ejendomsvurdering ikke tog højde for en hjemfaldspligt, som påhvilede ejendommen. Hvis der i forbindelse med købet skulle være taget højde for hjemfaldspligten, skulle det således ske i form af, at der ved opgørelsen af foreningens formue blev foretaget et særskilt fradrag for værdien af hjemfaldspligten på ejendommen.
Vestre Landsret foretog herefter en ordlydsfortolkning af andelsboligforeningslovens § 5, stk. 2, litra c. Vestre Landsret fandt, at andelsboligforeningslovens § 5, stk. 2, litra c efter ordlyden gav ret til at anvende den seneste offentlige ejendomsvurdering af foreningens ejendom ved opgørelsen af foreningens formue. Herefter fandt Vestre Landsret, at det ikke fremgik af bestemmelsens ordlyd, at ejendomsvurderingen skulle korrigeres for værdien af en eventuel hjemfaldspligt, før den kunne anvendes. Ordlyden af § 5, stk. 2, litra c, og de efterfølgende stykker i § 5 nævner en række andre korrektioner og fravigelser af værdiansættelsesprincipperne, men hjemfaldspligt var ikke nævnt.
Herefter fandt Vestre Landsret, at formålet med § 5, stk. 2, litra c, dens forarbejder og tilblivelseshistorie ikke gav holdepunkter for, at der – uanset ordlyden – skulle foretages et særskilt fradrag for en hjemfaldspligt. Udtrykket ”med rimelighed” i § 5, stk. 1, gav heller ikke grundlag for en sådan fortolkning.
Landsretten fandt på denne baggrund, at andelsboligforeningslovens § 5, stk. 2, litra c, skulle fortolkes sådan, at der ved opgørelsen af andelsboligforeningens formue ikke var pligt til at foretage fradrag for en hjemfaldspligt, der påhvilede foreningens ejendom, når den offentlige ejendomsvurdering var valgt som værdiansættelsesprincip.
Vestre Landsret konkluderede herefter, at der ikke var grundlag for at fastslå, at den købesum, som køberen betalte for andelsboligen, var højere end maksimalprisen efter andelsboligforeningslovens § 5.
Landsretten frifandt derfor sælger for købers påstand.
Da sælger blev frifundet i hovedsagen, blev ejendomsmægler, revisor, administrator samt andelsboligforeningen frifundet for sælgers nedlagte friholdelsespåstande.
Bemærkninger
Sammenfattende fastslår dommen, at andelsboligforeningen ved opgørelsen af andelsboligsværdien, der er fastsat efter den offentlige vurdering, hverken ifølge andelsboligloven § 5 eller andre bestemmelser i loven er forpligtet til at reducere andelsværdien med et beløb svarende til værdien af en hjemfaldsklausul.
Dommen er efter vores opfattelse klart juridisk rigtig. Der er således, hverken efter årsregnskabsloven, eller efter andelsboligforeningsloven hjemmel/pligt til at fradrage frikøbsværdien af en hjemfaldsforpligtelse.
Efter årsregnskabsloven har hjemfaldsklausuler således karakter af eventualforpligtelser (der ikke indgår i balancen), og efter andelsboligforeningsloven fremgår det eksplicit af § 5, stk. 2, at andelsboligforeningen ved opgørelsen af formuen kan medtage ejendommen til den offentlige ejendomsvurdering.
Hertil kommer, at § 5 indeholder en oplistning af de forhold/situationer, hvor foreningen er forpligtet til at foretage fradrag ved opgørelse af andelsværdien. Hjemfaldsklausuler er ikke omfattet af denne oplistning.
Såfremt værdien af hjemfaldsklausuler skulle fradrages ved opgørelsen af andelsværdien, ville dette derfor efter vores (og Vestre Landsrets) opfattelse kræve en lovændring.
Fra et retspolitisk perspektiv er dette dog næppe en ønskelig vej, idet årsagen til, at mange andelsboligforeninger anvender den offentlige ejendomsvurdering, er omkostnings/administrative hensyn. Dette formål ville forspildes, hvis disse foreninger var forpligtet til at indhente en opgørelse af frikøbsværdien (der i øvrigt opgøres forskelligt fra kommune til kommune). I givet fald skulle spejlet heraf være, at den offentlige ejendomsvurdering blev reduceret tilsvarende, hvilket der næppe er politisk vilje til, da kommunernes beskatningsgrundlag herved ville blive tilsvarende reduceret.
Sammenfattende må man efter vores opfattelse blot acceptere, at der kan være situationer, hvor andelsboligforeninger kan opgøre en højere andelsværdi ved at anvende den offentlige ejendomsvurdering (litra c) end ved at anvende handelsværdien (litra b).
Ved spørgsmål til dommen, kan der rettes henvendelse til advokat Thomas Dall Jensen og advokat Nicholas Farsø, der bistod revisionsselskaberne i sagen.
